новости веб-чат СЕРДАЛО карта заставка
 







  Общенациональная газета Республики Ингушетия Сердало  


  Общенациональная газета Республики Ингушетия Сердало
 

  4 страница

ОБЩЕНАЦИОНАЛЬНАЯ ГАЗЕТА РЕСПУБЛИКИ ИНГУШЕТИЯ

Выходит с 1 мая 1923 года; № 85 (9774) четверг, 22 июня

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД

(Продолжение.
Начало на 3 стр.)

Таким образом, новый ЖК РФ предусматривает, что:
а) жилое помещение может быть изъято на основании закона при наличии соответствующей необходимости;
б) изымаемое жилое помещение должно принадлежать участнику жилищных отношений на праве собственности
(в отличие от ранее действовавших положений закон не называет исключительно граждан в качестве собственников жилых помещений, а значит, видимо, законодатель имеет в виду под собственником жилого помещения всех возможных участников жилищных отношений, перечисленных в ч. 2 ст. 4 ЖК РФ);
в) в законодательстве предусматриваются гарантии обеспечения жилищных прав собственника изымаемого жилого помещения.
Анализ норм ЖК РФ и других нормативных актов позволяет констатировать, что законодатель определил несколько разные правила по отношению к изъятию жилых помещений, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, в том числе многоквартирного дома (ч. 10 ст. 32), а также к жилым помещениям, не являющимся таковыми (ч. 1 - 9 ст. 32). Что касается последних, то их изъятие допускается лишь в случае изъятия земельного участка, на котором они располагаются, для государственных или муниципальных нужд. Другими словами, непосредственно факт изъятия земельного участка для указанных нужд является причиной наступления для собственника жилого помещения последствий, выражающихся в прекращении права собственности на этот объект.
В связи с этим возникает ряд вопросов, связанных с принудительным отчуждением земельного участка:
а) что понимается под государственными и муниципальными нуждами, где определяется их перечень;
б) из состава какой категории земель земельного фонда РФ возможно изъять земельный участок;
в) на каком праве может принадлежать соответствующий земельный участок собственнику жилого помещения;
г) имеется ли в законодательстве среди оснований прекращения вещных и обязательственных земельных прав указание на государственные или муниципальные нужды;
д) какие гарантии предусматривает действующее законодательство землеобладателю - собственнику жилого помещения в подобных ситуациях.
Отвечая на первый вопрос, прежде всего, следует обратиться к положениям ст. 49 ЗК РФ, определяющей основания изъятия земельных участков в публичных интересах. В п. 1 данной статьи четко устанавливается, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:
- выполнением международных обязательств Российской Федерации;
- размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного их размещения (объектов федеральных и региональных энергетических систем; использования атомной энергии; обороны и безопасности, федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объектов, обеспечивающих космическую деятельность, статус и защиту Государственной границы РФ, деятельность субъектов естественных монополий; объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильных дорог общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мостов и иных транспортных инженерных сооружений местного значения в границах населенных пунктов и вне их границ);
- иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Федерации. Например, объявление природных комплексов и объектов памятниками природы, а территорий, занятых ими, территориями памятников природы, то есть используемыми для общегосударственных нужд, допускается с изъятием занимаемых ими земельных участков у собственников, владельцев и пользователей этих участков (ст. 26 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", п. 10 ст. 95 ЗК РФ).

Конституция Российской Федерации гарантирует государственную защиту прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации (ч. 1 ст. 45). Конституция РФ, обладая высшей юридической силой и прямым действием (ч. 1 ст. 15), закрепляет основные начала, которыми государство должно руководствоваться в сфере признания и охраны в том числе имущественных прав граждан. В контексте названных положений Конституции РФ "право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком, которое согласно прежнему регулированию являлось титулом прав на недвижимость и одновременно выступало в качестве одной из гарантий права собственности гражданина на находящийся на этом участке жилой дом, позволяя вместе с тем в какой-то мере компенсировать отсутствие права собственности на землю, не может не рассматриваться как обеспечивающее основу жизнедеятельности людей и направленное на создание условий для достойной жизни и свободного развития личности. Соответственно, в отношении данного права действует конституционный механизм защиты от произвольного умаления или ограничения..." В соответствии с подп. 7 п. 2 ст. 235 ГК РФ, п. 3 ст. 45, п. 5 ст. 54 и ст. 55 ЗК РФ в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд судом принудительно может быть прекращено право собственности на земельный участок (ст. 44 ЗК РФ, п. 1 ст. 279 ГК РФ), право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельным участком (подп. 5 п. 2 ст. 45 ЗК РФ). Право аренды в таких случаях прекращается по инициативе арендодателя (подп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ).
Как разъясняется в упомянутом Постановлении Конституционного Суда РФ, конституционно-правовым смыслом понятия "имущество", используемым в ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, охватываются не только право собственности, но и вещные права. Следовательно, ч. 3 ст. 35 Конституции РФ гарантируется защита не только права собственности, но и права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком. Земельный участок является для землепользователя (землевладельца) именно "своим имуществом" (что должно признаваться всеми субъектами права) и как таковой не может быть изъят иначе как на основании судебного решения и лишь при условии предварительного и равноценного возмещения. На этом базируется и действующее гражданское законодательство, согласно нормам которого имущество как объект вещного права, в частности, принадлежащее лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, включая земельные участки, подлежит защите по правилам, действующим также применительно к праву собственности (ст. 216, 279, 283, 304, 305 ГК РФ)
Из вышесказанного следует, что собственник изымаемого жилого помещения может быть и собственником, и землепользователем, и землевладельцем, и арендатором соответствующего изымаемого земельного участка.
Согласно ч. 2 ст. 32 ЖК РФ решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в порядке, предусмотренном федеральным законодательством. В свою очередь, решение об изъятии земельного участка для указанных нужд должно приниматься федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ (п. 2 ст. 279 ГК РФ). Органы местного самоуправления в этом перечне не названы, что, по мнению юристов, является законодательным пробелом, требующим скорейшего устранения, поскольку исходя из положений п. 1 ст. 11 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд относится также к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений.
Как и решение об изъятии земельного участка, решение об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 4 ст. 279 ГК РФ, ч. 3 ст. 32 ЖК РФ). О принятых решениях и о произведенной государственной регистрации с указанием ее даты собственник (землеобладатель) земельного участка и жилого помещения соответственно должен быть уведомлен в письменной форме органом, принявшим решение об изъятии этого имущества, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия данного участка (жилого помещения) (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ). При этом закон не требует предварительного согласования с лицом, у которого будет изыматься имущество, опять же самой возможности изъятия земельного участка (жилого помещения), а значит, решение об изъятии может быть принято, а государственная регистрация осуществлена вопреки желанию обладателя прав на земельный участок и жилое помещение, располагающееся на нем, без учета его интересов в плане дальнейшего использования названного имущества. Субъект лишь уведомляется о произведенных действиях, проще говоря, ставится перед фактом.
Важным также является вопрос о начальном и конечном периоде исчисления указанного годичного срока. Он должен исчисляться не со дня принятия решения или осуществления государственной регистрации, а со дня получения лицом уведомления, то есть извещения о намерениях, поскольку именно с этого момента лицо узнает о планируемых органом государственной власти (органом местного самоуправления) мероприятиях и может надлежащим образом реализовывать и защищать свои права. Прямым подтверждением нашего суждения можно считать указание закона на то, что как выкуп земельного участка, так и выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения уведомления допускаются только с согласия собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя, арендатора земельного участка, собственника жилого помещения (п. 3 ст. 279 ГК РФ, п. 2 ст. 63 ЗК РФ, ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).
В этом плане представляются нарушающими конституционные права положения ч. 5 ст. 32 ЖК РФ и ст. 280 ГК РФ, устанавливающие, что обладатель прав на земельный участок (собственник жилого помещения) с момента государственной регистрации решения об изъятии несет риск отнесения на него при определении выкупной цены затрат и убытков, связанных с произведенными с этого периода вложениями (новым строительством, расширением, реконструкцией, ремонтом), значительно увеличивающими стоимость изымаемого, в том случае, когда момент государственной регистрации решения об изъятии и момент извещения обладателя прав существенно разорваны во времени, в течение которого лицом произведены какие-то улучшения в имуществе. Иначе говоря, все улучшения, производимые собственником жилого помещения на принадлежащем ему земельном участке в этот период (то есть с момента государственной регистрации и до момента уведомления), не подлежат компенсации. Но как лицо может нести риск затрат и убытков, если оно еще не знает о принятом в отношении его имущества решении?
По крайней мере, это несправедливо, ведь лицо, правомерно произведя определенные вложения в свое имущество, безвозвратно их теряет, без всякой эквивалентной компенсации, ввиду того, что процесс уведомления органами власти заинтересованного лица о принятых актах оправданно либо неоправданно затянулся, естественно, при отсутствии вины в этом самого лица. Поэтому положение собственника жилого помещения в рассматриваемом случае существенно ухудшится, он понесет необоснованные убытки, которые, согласно приведенным нормам закона, не будут подлежать компенсации, а подобное противоречит основным началам гражданского законодательства и конституционному принципу предварительного и равноценного возмещения стоимости имущества.
Важнейшим элементом механизма изъятия имущества в контексте рассматриваемых проблем выступает способ компенсации изымаемого. В соответствии с п. 1 ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.
В подтверждение данной нормы в п. 2 ст. 55 ЗК РФ закрепляется положение, согласно которому принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного (то есть, как предусматривает ст. 63 ЗК РФ, изъятие осуществляется только после предоставления соответствующих гарантий) и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Частью 1 ст. 32 ЖК РФ предусматривается, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Таким образом, процесс изъятия земельного участка и жилого помещения невозможен без предварительного и равноценного возмещения изымаемого, другими словами, выкупа, который осуществляется Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием в зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок.
По смыслу закона речь идет о всем земельном участке и о всем жилом помещении. Однако в практике встречаются ситуации, когда необходимо выкупить часть участка (часть жилого помещения). В таких случаях подобный выкуп допускается не иначе как с согласия землеобладателя (собственника жилого помещения) (п. 5 ст. 279 ГК РФ, ч. 1 ст. 32 ЖК РФ). Достижение соглашения по всем условиям выкупа (выкупной цене) является по большому счету основной задачей публичной власти на данном этапе. В этот период времени, а именно с момента государственной регистрации решения об изъятии участка (жилого помещения) и до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе, землеобладатель (собственник жилого помещения) (ст. 280 ГК РФ, ч. 5 ст. 32 ЖК РФ): а) вправе владеть, пользоваться и распоряжаться названным имуществом по своему усмотрению; б) производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка (жилого помещения) в соответствии с его назначением; в) несет риск отнесения на него при определении выкупной цены затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями (новым строительством, расширением, реконструкцией, ремонтом), значительно увеличивающими стоимость изымаемого.
Если собственник все-таки не согласен с решением об изъятии у него земельного участка (жилого помещения) либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе земельного участка (жилого помещения) в течение двух лет с момента направления собственнику уведомления о принятом решении и дате его государственной регистрации (ст. 282 ГК РФ, ч. 9 ст. 32 ЖК РФ). Как разъясняется в п. 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
Возникает вопрос: возможно ли произвести выкуп земельного участка (жилого помещения) без согласия лица до истечения годичного срока, если орган государственной власти (орган местного самоуправления), получив отказ от собственника, обратится в суд с соответствующим иском о выкупе? По общему правилу, закон запрещает выкупать земельный участок, жилое помещение в течение года с момента получения уведомления об изъятии имущества. Такой выкуп допускается только с согласия лица, у которого изымается имущество. В остальных случаях в течение этого года органом государственной власти (органом местного самоуправления) должны предприниматься усилия по достижению соглашения с собственником.

З. ТОЧИЕВ








 
----

??????.???????
Новости |  Наш Президент |  Пишет пресса |  Документы |  ЖЗЛ |  История
Абсолютный Слух |  Тесты он-лайн |  Прогноз погоды |  Фотогалерея |  Конкурс
Видеогалерея |  Форум |  Искусство |  Веб-чат
Перепечатка материалов сайта - ТОЛЬКО с разрешения автора или владельца сайта и ТОЛЬКО с активной ссылкой на www.ingush.ru
По вопросам сотрудничества или размещения рекламы обращайтесь web@ingush.ru